Право укладати договір оренди

Чи мав власник земельної ділянки, за наявності підписаного договору оренди з одним орендарем, право укладати договір оренди щодо цієї земельної ділянки з іншим орендарем?

В період дії договору оренди власниця земельної ділянки уклала договір оренди з іншим орендарем, оскарживши до Міністерства юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки попереднього орендаря. Крім того, власник здійснила поділ належної їй земельної ділянки площею 2,404 га на дві земельні ділянки площею 1, 202 га кожна, з присвоєнням інших кадастрових номерів. Відповідно з другим орендарем укладено два договори оренди на кожну із новостворених земельних ділянок.

Попередній орендар, вважаючи себе належним користувачем земельної ділянки, звернувся до суду за захистом порушеного права та заявив вимоги про визнання недійсним договору оренди, укладеного з іншим орендарем, скасування рішення про державну реєстрацію права оренди щодо новостворених земельних ділянок, витребування з незаконного володіння та користування іншого орендаря спірних земельних ділянок, внесення змін до договору оренди землі.

Крім того, попередній орендар оскаржив наказ Міністерства юстиції України про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, та рішенням суду такий наказ було скасовано та відповідно поновлено державну реєстрацію права оренди попереднього орендаря. Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 18 квітня 2023 справі № 357/8277/19 викладено правові висновки з питань щодо юрисдикції спорів з аналогічними обставинами, коли спір щодо користування земельною ділянкою виник між юридичними особами, а власником земельної ділянки є фізична особа, а також правові висновки по суті спору.

ВПВС виснувала, що справа підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства, а також дійшла висновку про наявність підстав для задоволення вимоги про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння та користування, скасування рішення про державну реєстрацію права оренди іншого орендаря, при цьому у задоволенні вимоги про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки з іншим орендарем відмовила.

В даній справі наявні окрема думка судді ВПВС з приводу вимоги про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки з іншим орендарем, а також окрема думка суддів ВПВС щодо юрисдикції спору.

У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря.

Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту такого права можуть бути такими, що притаманні речовим правам.

У відносинах оренди визнається право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами; на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування).

Договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.
За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.
Право власності на земельну ділянку може бути обтяжено правами інших осіб.

Перехід права власності на земельну ділянку, зміна її цільового призначення не припиняє встановлених обмежень, обтяжень.

Поділ чи об`єднання земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.

Передача земельної ділянки в оренду і є таким обтяженням права власника земельної ділянки. За обставинами справи ОСОБА_1 передала в оренду ТОВ «Олійникова Слобода» всю земельну ділянку, яку в подальшому поділила на дві земельні ділянки.

Такий поділ земельної ділянки не припиняє права оренди на неї орендаря, оскільки уся передана в оренду земельна ділянка була поділена і увійшла у дві сформовані земельні ділянки.

Тому договір оренди земельної ділянки не припинив своєї дії.

Оскільки Велика Палата Верховного Суду задовольнила позовні вимоги про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння, таке рішення є підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Щодо юрисдикції спорів, у яких одночасно заявлені позовні вимоги юридичною особою про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між фізичною особою, яка є власником земельної ділянки і орендодавцем, та юридичною особою - орендарем, а також позовні вимоги про витребування земельної ділянки, заявлені юридичною особою до юридичної особи.

Оскільки предметом спору у справі, що переглядається, є земельні ділянки, власником яких є фізична особа як сторона договорів оренди землі (як первісного, укладеного із позивачем, так і двох наступних, укладених із відповідачем), предмет спору безпосередньо стосується прав і обов`язків власника земельних ділянок. А оскільки позовні вимоги ТОВ «Олійникова Слобода» до ТОВ «Агрокомплекс «Узин» про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння та користування заявлені з приводу земельної ділянки, власником якої є фізична особа, яка укладала договори оренди як з ТОВ «Олійникова Слобода», так і з ТОВ «Агрокомплекс «Узин», а тому з огляду на характер правовідносин, з яких виник спір, його слід розглядати в порядку цивільного судочинства.

Така практика є сталою, підстав для відступу від висновків Великої Палати Верховного Суду не вбачається.

https://reyestr.court.gov.ua/Review/110367952

Окрема думка судді ВПВС Ситніка О.М. щодо вказаної вище постанови містить висновок про те, що ВПВС у зазначеній постанові підтвердила незаконність укладення 10 грудня 2018 року власницею земельної ділянки з іншим орендарем договору оренди і під час дії раніше укладеного з позивачем іншого договору оренди цієї ж земельної ділянки, який у встановленому законом порядку недійсним, нечинним чи неукладеним не визнавався.

Разом з тим у резолютивній частині постанови Велика Палата Верховного Суду залишила без змін рішення судів попередніх інстанцій в частині відмови в задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 10 грудня 2018 року між власницею землі та іншим орендарем.
Існування одночасно дійсних двох договорів оренди однієї земельної ділянки залишає статус цих земельних ділянок невизначеним.
https://reyestr.court.gov.ua/Review/110396003

Окрема думка суддів ВПВС Ткача І.В. та Власової Ю.Л. містить висновок, що Жодної належної та допустимої вимоги до власниці земельної ділянки у цій справі не заявлено. Постанова у цій справі не зобов`язує останню вчиняти які-небудь дії (або утриматись від них).

Отже, безпосередньо постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19 не призводить до зміни обсягу прав та обов`язків власниці земельної ділянки.
Отже, з огляду на характерспірних правовідносин і їх суб`єктний склад та з урахуванням положення пункту 6 частини першої статті 20 ГПК України спір між першим та другим орендарем про витребування земельної ділянки мав розглядатись господарським судом.
https://reyestr.court.gov.ua/Review/110569430